Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức về dòng vốn và thanh khoản, việc doanh nghiệp bất động sản ráo riết mua lại trái phiếu trước hạn đang trở thành hiện tượng thu hút sự chú ý. Đây là bước đi chiến lược hoặc ứng phó thận trọng, nhưng đồng thời phản ánh áp lực tài chính đang đè nặng lên nhiều chủ đầu tư. Bài viết dưới đây phân tích những nguyên nhân, tác động và triển vọng của xu hướng này trong năm 2025, đồng thời gợi ý cách các bên liên quan cần tranh thủ để vượt qua giai đoạn sóng gió.
Một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến doanh nghiệp bất động sản phải mua lại trái phiếu trước hạn là áp lực đáo hạn lớn. Theo FiinGroup, trong nửa cuối năm 2025, nhóm bất động sản cần huy động khoảng 65.300 tỷ đồng để trả nợ trái phiếu. Tháng 8/2025 ghi nhận mức đáo hạn kỷ lục với khoảng 17.500 tỷ đồng của nhóm này.
Khi áp lực đáo hạn dồn dập, doanh nghiệp có thể chọn cách mua lại trái phiếu trước hạn như một cách “giải cứu” dòng tiền. Động thái này vừa giúp giảm gánh nặng chi phí tài chính, vừa giúp doanh nghiệp chủ động kiểm soát rủi ro lãi suất, nếu họ có thể tái phát hành trái phiếu mới với điều kiện tốt hơn. Trong thực tế, trong 8 tháng đầu năm 2025, các doanh nghiệp địa ốc đã mua lại hơn 42.500 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, tăng khoảng 47% so với cùng kỳ năm trước.
Một lý do khác là việc tài sản đảm bảo của trái phiếu bị giảm giá, khiến doanh nghiệp phát hành buộc phải mua lại theo điều khoản trái phiếu nếu giá trị bảo đảm không đáp ứng yêu cầu. Có doanh nghiệp còn bị kích hoạt mua lại bắt buộc vì chậm thanh toán lãi nhiều kỳ. Trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự hồi phục ổn định, các rủi ro này có thể khiến doanh nghiệp rơi vào tình thế phải chủ động hoặc bị động mua lại trái phiếu.
Một số doanh nghiệp còn áp dụng chiến lược phát hành mới để lấy vốn thay cho các khoản nợ cũ, nhằm gia hạn thời hạn trả nợ, chuyển nợ ngắn hạn thành nợ trung dài hạn, và nếu có thể phát hành với lãi suất thấp hơn sẽ cải thiện chi phí tài chính.
Cuối cùng, trong một vài trường hợp, việc mua lại trước hạn không hẳn xuất phát từ chủ động mà do yếu tố bắt buộc pháp lý hoặc theo điều khoản phát hành khi doanh nghiệp vi phạm phương án sử dụng vốn, vi phạm công bố thông tin, hoặc vi phạm các điều kiện cam kết. Khi đó, nhà phát hành không còn lựa chọn nào khác.
Những mã cổ phiếu bất động sản đáng đầu tư
Tác động tích cực và tiêu cực của việc mua lại trái phiếu trước hạn
Lợi ích với người phát hành
Thứ nhất, việc mua lại trước hạn giúp doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc nợ. Khi doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu mới với lãi suất thấp hơn hoặc điều kiện linh hoạt hơn, họ có thể thay thế nguồn vốn đắt đỏ bằng vốn “mềm” hơn, giảm áp lực chi phí lãi vay trong trung hạn.
Thứ hai, nó thể hiện sự chủ động trong kiểm soát rủi ro tài chính và tín dụng. Một doanh nghiệp có khả năng mua lại trái phiếu trước hạn sẽ tạo niềm tin với nhà đầu tư, tín dụng, và các đối tác tài chính vì cho thấy năng lực quản trị dòng tiền và rủi ro.
Thứ ba, nếu thị trường trái phiếu đang suy giảm, việc mua lại trước hạn còn giúp doanh nghiệp cắt lỗ hoặc hạn chế rủi ro khi giá trị thị trường trái phiếu có thể thấp so với giá gốc.
Rủi ro và hệ lụy
Một trong những rủi ro dễ nhận thấy là ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền. Khi doanh nghiệp dùng một phần nguồn lực sẵn có để mua lại trái phiếu sớm, họ có thể mất tính linh hoạt trong đầu tư dự án mới hoặc chi trả cho các nhu cầu sản xuất, bán hàng. Nếu dòng tiền dự kiến không được cải thiện, việc mua lại sớm có thể dẫn đến thiếu vốn vận hành.
Ngoài ra, nếu doanh nghiệp mua lại khi chưa đến đáo hạn, đồng nghĩa với việc phải trả lãi “thêm” hay chi phí phạt do mua trước hạn, tùy điều khoản phát hành. Những khoản chi này có thể ăn mòn lợi nhuận nếu không được hoạch định kỹ.
Nếu doanh nghiệp mua lại trái phiếu vì bị bắt buộc theo điều khoản, đó có thể là dấu hiệu tài chính yếu kém, rủi ro tín nhiệm và niềm tin nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Điều này có thể kéo theo chi phí huy động vốn tăng cao hơn trong các lần phát hành sau đó.
Một hệ lụy khác là nếu nhiều doanh nghiệp cùng mua lại trái phiếu trước hạn, thị trường trái phiếu có thể bị “ném đáy”, thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư hoang mang, dẫn đến đẩy lãi suất trái phiếu mới tăng lên, vừa làm tăng chi phí vay nợ vừa làm thị trường mất ổn định.
Xu hướng và triển vọng bên trong 2025 – 2026
Dù áp lực đáo hạn vẫn rất lớn, dữ liệu cho thấy trong thời gian tới, áp lực trả nợ có xu hướng giảm dần. Theo FiinGroup, dòng tiền phải trả gốc và lãi trái phiếu từ đầu năm đến ngày 16/9 đã đạt khoảng 166.900 tỷ đồng, tương đương 64% tổng nghĩa vụ phải trả của cả năm 2025. Dự kiến trong tháng 10, nghĩa vụ này còn khoảng 21.700 tỷ đồng.
Riêng nhóm bất động sản, lượng trái phiếu đáo hạn trong tháng 10 là khoảng 6.800 tỷ đồng, giảm 22% so với tháng trước. Tuy nhiên, trong 4 tháng cuối năm, tổng dòng vốn gốc đáo hạn của ngành bất động sản vẫn khoảng 30.000 tỷ đồng. Hơn nữa, trong nửa đầu năm 2026, nhóm này có 57.700 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.
Do vậy, dù có sự gia giảm áp lực ngắn hạn, nhưng nguy cơ về khả năng chi trả và thanh khoản trong 12–18 tháng tới vẫn là bài toán khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản. Các chuyên gia dự báo thị trường sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng của chi phí vốn cao, quy định pháp lý, và năng lực quản trị dòng tiền.
Một điểm sáng là khi các “vấn đề pháp lý” của các dự án được tháo gỡ, doanh nghiệp có thể lấy dự án làm tài sản đảm bảo để vay ngân hàng. Khi dự án được phép triển khai và có điều kiện mở bán, doanh nghiệp có thể sử dụng nguồn thu từ bán hàng để trả nợ trái phiếu.
Thêm vào đó, nếu thị trường bất động sản hồi phục, thanh khoản cải thiện, doanh nghiệp có thể huy động vốn trước từ khách hàng (trả trước) để bố trí chi phí trả nợ. Điều này tạo ra “đòn bẩy dòng tiền” giúp họ cân đối nợ giữa các dự án.
Gợi ý chiến lược cho doanh nghiệp và đối tác
Trước hết, doanh nghiệp cần xây dựng kịch bản dòng tiền chi tiết và linh hoạt, bao gồm các kịch bản dự phòng nếu thanh khoản suy giảm. Việc mua lại trái phiếu trước hạn cần cân nhắc kỹ lưỡng để không “cạn cash” cho các hoạt động thiết yếu như đền bù, triển khai dự án, chi phí nhân sự, vận hành.
Các chủ đầu tư nên đàm phán điều khoản trái phiếu với tính linh hoạt cao, để có thể cơ cấu mua lại nếu cần, hoặc chuyển đổi nợ nếu tình hình thay đổi. Việc minh bạch trong công bố thông tin, tuân thủ pháp lý sẽ củng cố niềm tin nhà đầu tư trong những lần phát hành sau.
Đối với nhà đầu tư trái phiếu, việc theo dõi năng lực tài chính, khả năng trả nợ và dòng tiền thực tế của doanh nghiệp phát hành càng trở nên quan trọng. Nên cân nhắc lựa chọn trái phiếu có tài sản đảm bảo tốt, điều khoản mua lại trước hạn rõ ràng, và độ minh bạch cao.
Cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý để kiểm soát rủi ro trái phiếu, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, và tạo môi trường phát triển bền vững cho kênh huy động vốn này. Cần giám sát các điều kiện mua lại trước hạn, xử lý vi phạm và tăng tính minh bạch trong công bố thông tin.
